房子分析.md 4.9 KB
1212当前的资金
－微众144w －招商12w －民生3.7w
- 股票12.1w
- 公积金9.5w
- 文文30w
- 年末估计应该有10w
- 总共233w
博客公寓分析
优势
（1） 学位优势，处于南山外国语文华片区，距离南山外国语文华500m左右 （2）在科兴周围，比较容易找到租客。（随腾讯离及地铁的开通，可能会有改变）
劣势
（1）房产过小、房龄很老、产权时间短（在南山区，很多类似的小区已经相当便宜） （2）出手非常困难，因为种种原因，很少人关注该房产，平均售卖时间为100-800天。 （3）产权快到期了。
价格参考
（1）目前10月成交价格306，313w，大致在31平 （2）2015-11， 292w；2016-06_12， 330w
mine
（1.048+2.299）* （5.2+1.967） - （0.901 * 1.415）= 22.728834 22.728834 / 31.3 = 72.6% 得房率
- 租金很高，这里差不多能到4000左右
- 房子能达到的上限很高，最高成交有22w/m2
- 装修会好一点，会有2w左右的差距
- 好卖很多，啰嗦事少一点
科技园34区（楼梯房）分析
优势同上
劣势
（1）实在太旧了
价格参考
2019-11 407w，博客2019-10 405w 2019-19 415w，博客2019-10 418w
mine
3.215 * 4.354 = 13.99811 正常这里的房产，大小为25.92，得房率66.7% 13.99811 / 39.2 = 35.7%
- 从正常价格而言，虽然面积大，但是本身就是会比博客公寓便宜，具体应有一个数值
- 考虑采光度，在二楼；距离路边很近，属于在同户型的房子里面，最吵闹的了；观察了一下，低3个楼层都有商户；从租金上，很能反映这个问题，只能租到2500左右
- 套内面积是一个硬伤，套内面积为13.998，而正常同户型的面积是25.92；即使卖得便宜，交易周期也会是非常非常长。
- 这种房子买来就是搏拆迁，
- 从经济形势和政策来看都不太适合
- 我不相信自己的运气
280w
南山外国语周边的小区，都是旧的楼房1991-1995
长城公寓,,金达花园,,科技园34小区（博客公寓）,,科苑花园36区,,科苑花园37区,,科苑花园38区,,科苑花园48区,,科苑花园58区,,科苑学里,,桑达苑,,特发小区（通讯小区、翠岭居）
初始出价290w比较合适
得房率
3.432 * （3.372 + 2.848） = 21.34704
蓝宏分析
优势
（1）学位比较好，麒麟小学+麒麟中学，距离麒麟小学500m左右
劣势
（1）统建楼，在我看来，应该很长很长时间，这个都不会改变 （2）难以交易 （3）需一次性全款 （4）小区较小+环境一般
需关注的问题。
- 首先是哪一套？因为从之前了解，同一户型至少有两套；45平米的。这个面积怎么来的，是否有房产证的说明，实得的面积是多少。开发商是？
- 关于学位的问题，学位是否和标准商品楼是同样使用的？比如说，是否支持2个孩子同时上学；==如果有人租了房子，在不占用的情况下，是否租客能用来上学==；具体的流程是怎么样的？==是否需要入户？== 多个孩子能够正常上学，租客无法上学（无法有出租合同备案）
- 通过律师协议来见证，那协议是什么样的？约定了什么条款，出现纠纷的情况下如何处理。关于国家最新的统建楼交易政策应该是不可交易的，如何保证这个业主权限。==关于交易时间和在村委盖章的时间问题。==
- 关于如果拆迁的话，政府应该是统一报价，是否赔偿能够达到房产的赔偿额度？（怕收楼时，把房子收走了，只赔付3.6w/m2）回迁房的政策
- 定金还是订金？如果需要一次性全款的话，如果是定金是否有法律保证。如果没有保证，则不需要；可到凑到款时再交易。
- 名仕春天租金在3300-4000， 出售为41.35平122.79w,114.99,98.49,101.5，最近成交比较夸张42平60.3，55平108.48；
- 麒麟新村出售35平101.19w
- 3000律师费 + 2000的使用证转 + 1%中介费
- 小区很小，只有两栋；房间间隔也很小；没有绿化面积，容积率很低；即使是红本，实际价格也会比周边价格低不少；
报价190比较合适，而且估计也不愿意涨价买，因为涨价风险会比较大
麒麟花园，不确定哪一区
优势
（1）学位特别近 （2）小区配套，有泳池，有花园 （3）每年交易特别多，关注度很高
劣势
（1）很长一段时间都不会有地铁之类的东东
可参考价格，2016年成交，很多在400w多点，410，405，420
不要放一个篮子里，可以
千万别急，很多是中介忽悠你；引起贪婪，导致你失去理智
实际上价格上，房价一直很稳定，也没有因为政策原因有上涨
感觉中介实际上是在跟你玩心理战：不断说房子很快就抢走了；说他要去签下一单了；