### 目前学位占用情况
未占用

### 价格参考

2019-11 407w，博客2019-10 405w
2019-19 415w，博客2019-10 418w

### 预估可以出租的租金为2500左右

### 得房率估计
本套内面积： 3.215 * 4.354 = 13.99811
同样户型的正常这里的房产，套内面积大小为25.92，得房率66.7%
13.99811 / 39.2 = 35.7%

### 我的分析
- 从正常价格而言，虽然面积大，但价格并不高，可以参考博客公寓价格。而且目前而言，这种房子的拆迁概率低，应释放一些价格空间
- 考虑采光度，在二楼；距离路边很近，属于在同户型的房子里面，最吵闹的了；观察了一下，低3个楼层都有商户；从租金上，很能反映这个问题，只能租到2500左右
- 套内面积是一个硬伤，套内面积为13.998，而正常同户型的面积是25.92；
- 
- 即使卖得便宜，交易周期也会是非常非常长。
- 这种房子买来就是搏拆迁，
  - 从经济形势和政策来看都不太适合
  - 我不相信自己的运气
- 合理的价格为：280w

### 交易会产生的其他费用：
- 契税：≤140 平米，首套 及二套均为 1%
- 个税：1%（与原价格相关， 目前一般由卖家支付）
- 房贷手续费：5000（不确定是否可以减免）
- 中介费：0.5%
- 房贷利率及需要确定的事情：是否需要先还贷款之类（卖家有200w经营贷，预估1-1.8w赎楼费）
- 物业管理费1.3
- 个税和中介费用，在谈判前就得确定。如果个税买家承担，则房价低一点；卖家承担，则可以高一点
- 赎楼费业主自身承担，个人所得税31000
### 谈判过程的注意事项：
- 注意定金的问题
- 不要赎楼费和个税，需要他们自行解决，这部分很容易产生纠纷。
- 有200w的经营贷，这个容易有问题
- 一定要确定好最终的交割的时间
- 不要上头，坚持好自己的原则。这个已经是很合理的价格了。不要听表扬和批评，贤者模式。
- 给中介费的时机，重点在于如何保证后续的服务。
- 即使没谈妥也没有关系。（1）这个是第一次谈，很正常。（2）不是必须要这个学位。

### 谈判中可能会遇到的问题：（从业主的角度出发）
- 1、可能会从学位的紧急程度入手，要求加价。
  - 表达有选择的余地，(1)这几天我看了好几个小区的房子，包含麒麟和文华的房子，文华这边只是其中意向的学位，而不是必须。（2）本身我也有保底学位，并不紧急。（3）即使最终没有上位替代的学位，我这边也可以接受，资金也有安排，可以去改善住房。
- 2、可能会说压价的问题
  - 抛出我自己的分析， 实事求是的讲。从套内面积，房子方位、采光，交易流程上来说明白原因。
- 3、可能会说，政府政策一片向好；房价会涨，现在不买，以后更买不起。
  - 从我的角度，不太看好政策利好和房价利好。详见股票，那么久政策了，就没有被拉起来。我购买，是因为小孩读书，想用这个学位，而不是说十分看好房子。从我的角度而言，不看好房价的上涨和经济的复苏。
- 4、可能会说，原来买这个房子的时候，花了多少钱，现在卖了，亏了多少钱。
  - 本身从我个人的角度而言，就是已经冒了不少风险的。（1）文华片区明显老化很严重，而迟迟也没有拆迁的可能。（2）科技园附近，腾讯已经在逐步搬去企鹅岛。（3）文华学校目前已经没有以前那么辉煌了，那究竟会不会被新的学校赶超，这都是未知数。

### 购房后续事情
- 1、资金监管（招行账户，然后办理资金监管）+房贷办理
  - 申请按揭贷款，我这边需最终确定应该贷款的金额
  - 究竟公司的房贷补贴是否划算
  - 目前的商贷利率和公积金利率，以确定要还多少。
    - 目前商业贷款执行利率3.65%（LPR 3.95-30个基点）预计定价日2025年5月23日变化，变成3.3%，负债余额46.7w(已还本金13.2，利息34.8)
    - 公积金贷款利率2.85%， 负债余额39.2w（已还本金10.7, 利息12.1）
    - 感觉之前还的大部分是利息，要不还是尽量少一点贷款。。。每年公司补的利息也有1.6左右。。。10年的话，也差不多16w左右，需要核算一下
    - 新的是3.15
    - 原来公积金是50w，实际上贷130w,就可以覆盖公司的整个贷款；原商贷部分，还剩下5w吧，还41.7w；实际上需要的钱为41.7+150+7 = 198.7w,按照目前的情况，应该可以剩30w左右。
    - 银行卡里面应该有191.7 - 14 = 177.7w
  - 加上年终奖后，留多少现金。（需要够家庭半年用的才行）3w * 6 = 18w,文文的有很多钱在微信那，留微信的就行，或者再加点年终奖的部分
  - 银行出具贷款承诺书。。。~~在申请好小小的户口本后~~，向银行查询一下目前我的征信，可贷款的金额，以及贷款的利率。**做一个提前确认**，下周二吧
- 2、等待赎楼
- 3、卖方房产证托管 + 缴纳个人所得税款
- 4、银行首期款发放
- 5、3天内，到不动产登记中心办理抵押登记手续+银行按揭贷款。
- 6、核对楼款、结清费用
- 7、交房（需要原业主）

### 资金监管和贷款需准备的材料
您需要提前准备以下办理按揭的资料：
~~1.夫妻双方身份证原件，结婚证原件（需与身份证上的信息一致）~~
~~2.夫妻双方户口本原件（含户口本首页，本人页，配偶页，未成年小孩页，集体户不是户主就不用首页，婚姻状态显示已婚）~~
~~3.收入证明原件（金额开月供+负债的2倍以上，单位盖公章与社保单位一致，盖公章或人事章都可以）~~
~~4.近一年银行流水（打工资卡和常用卡流水，流水等首期款到账后申请，收入支出都需要打印，银行盖章或者手机银行APP打电子流水）~~
~~5.定金收据（还需提供刷卡单/转账单）~~ 应该在乐有家中有定金收据+支付宝的支付信息
~~6.首期款（存一张卡上，需要存在产权人的卡上，按揭时需要携带银行卡原件，注意不要设置POS机刷卡限额和转账限额，如果部分资金从朋友或亲戚卡里转过来的，先转到配偶名下，再转到自己的常用卡里，银行会查首付款来源）~~需银行卡原件，设置好POS机刷卡限额和转账限额
~~7.夫妻双方的不动产信息查询结果单 我的有了，缺文文的~~
8、监管按揭时需要夫妻双方到银行签字
9.提醒您在办理按揭之前不可以新增信用贷，消费贷，经营贷等贷款。